房产买卖合同没有网签,并非确定无效,房产仅网签不能对抗法院查封!

发布时间:2020-11-30 11:22:40 编辑: 房地产 来源:财经网

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  哈喽,又到了小编为大家解惑时间,今天为大家分享的是房产买卖合同没有网签,并非确定无效,房产仅网签不能对抗法院查封!在日常学习生活中可能会遇到这样的问题,在这里整理了一些资料和答案,希望能够帮助大家。


房产买卖合同没有网签,并非确定无效,房产仅网签不能对抗法院查封!


  网络签名作为行政机关管理的一种手段而存在,在物权法上没有任何法律效力可言。房地产买受人的非理性行为给“网签”赋予了许多人为的光环,导致实践中对网签的法律性质产生了许多法律纠纷。

  1.房产买卖合同没有网签,并非确定无效。

  该房屋买卖合同没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,已经生效。

  建立起来后生效。网上签约是房地产主管部门根据市场管理需要而制定的一种公示程序,是否网上签约并不影响合同的效力。

  “最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第六条规定:当事人以商品房预售合同未按规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。双方同意将办理登记备案手续作为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但一方已履行主要义务,另一方接受的除外。

  齐精智律师提醒房产买卖合同没有网签不影响合同效力,但肯定会影响后续办理房产证的过程。

  2.在一房二卖中,即使第一买受人先办理了房屋网签手续,也不能对抗合法占有房屋的第二买受人。

  对一房多卖中的多个买受人请求继续履行房屋买卖合同的,人民法院应当根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二部分第(二)项和《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》(试行)第13条的规定确定权利保护的顺序。取得房屋所有权期间,占有房屋的买受人的权利不得对抗在先取得房屋所有权的买受人;取得房屋所有权后,办理商品房预售合同备案或房屋网签手续的买受人的权利不得对抗合法占有房屋的买受人。

  买方请求办理房屋过户登记的,人民法院应当告知买方可以申请对房屋采取保全措施;必要时,法院可以在查封房屋上张贴封条或公告,并提取保存有关财产权利的文件。

  齐精智律师特别建议:

  第一,即使办理了网签的房产买卖合同,甲方也可以一房二卖,且第二次签订的房产买卖合同是有效的;

  房屋买卖合同网签在前,一房二卖在后且实际交房的,实际占有房产的权利人可以取得房产的所有权。

  3.网上签约(备案)不具有物权效力,本案中房屋的所有权人在转移之前仍然是房地产公司。

  “网签”即商品房预售登记,是指房屋交易双方在规定的时间内到有关行政主管部门进行房屋登记,在预售的房屋合同上写上不同的编号,并在网上公布,防止买卖双方重复买卖、重复抵押,保护房地产交易的透明度。

  《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条等法律法规对商品房预售登记作出了规定,其中,规定了商品房预售需要向县以上有关行政主管部门办理登记备案手续,但这些法规并未明确规定商品房预售登记的效力问题。

  实践中一般认为,预售登记是为了保全不动产将来的物权变动而产生的一种请求权,由于预售登记时物权尚未存在,因此其仍属于请求权,《中华人民共和国物权法》并未规定备案登记制度,根据物权法定原则,备案登记不具有物权效力,案涉房屋的所有权人仍为该房地产公司。


房产买卖合同没有网签,并非确定无效,房产仅网签不能对抗法院查封!


  4.房产仅网签不能对抗法院查封。

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人(也就是卖方)将其所拥有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人(也就是买方),第三人已支付部分或全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权转移登记的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理产权转移登记的,人民法院不得查封、扣押、冻结。

  因此,齐精智律师提示,如果买方已经支付了部分或全部价款并实际占有该房屋,即使尚未办理过户登记,只要买方对此无过错,也可以向法院提起执行异议,要求解除对该房屋的查封。

  但是,仅仅签订一份房屋买卖合同,并通过网签,即使支付全部房款,也无法对抗法院的查封。

  5.注册机构撤销“网签”无需双方当事人的配合,也无需法院通知协助执。

  判决要点:本案原告所诉的“网签”行为,实质上是被告对商品房交易信息进行网上备案登记的行为,被告具有对该行为进行法律监督的法定职责,事实上被告也行使了监督的职权。

  因为网上登记信息的准确性直接影响到商品房买卖双方的权利和义务,作为登记机关,被告应在其职责范围内确保网上登记信息的真实性、合法性和有效性。本次诉讼中,长沙市开福区芙蓉中路一段198号名富公寓1729号房屋的网签登记信息已被人民法院生效判决确认为第三人虚构,原告与第三人之间不存在真实交易关系,该网签登记行为缺乏基本证据和事实依据,应予撤销。

  网签行为实质上是被告网上备案商品房交易信息的行为,被告负有法定的监管职责;被告作为登记机关,应当在其职责范围内,确保登记信息真实、合法、有效;原告与第三人之间不存在真实交易关系,因此,该网签行为缺乏基本证据和事实依据,应依法予以撤销。

  综上所述,“网签”只是一种行政管理手段,并不具有超越物权法而超越法律的特权。


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  综上所述,房产买卖合同没有网签,并非确定无效,房产仅网签不能对抗法院查封!小编已经给出了详细的解答,如果大家还有什么疑问,可以评论区留言,大家互相探讨。


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