现阶段金融监管越来越严格 控制房企有息债务规模

发布时间:2020-11-27 10:41:13 编辑: 房地产 来源:财经网

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现阶段金融监管越来越严格    控制房企有息债务规模


  8月,围绕房地产的供给面和需求面,一系列紧缩政策相继出台:中国人民银行党委书记、银监会主席郭树清在《求是》杂志上撰文称,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”;住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监控和融资管理规则;最近,一些土地市场火爆、地价快速上涨的热点城市出台了房地产限制性调控政策。

  与此同时,区域协调和城市群建设取得良好发展:中铁集团发布《新时期铁路强国一期规划纲要》。到2035年,将首先建设现代铁路网,以更好地支持京津冀和长江三角洲的协调发展。区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、雄安新区建设、成渝双城经济圈建设等重大战略实施;长三角和珠三角城市群正在逐步实现同一城市户籍准入年限的累计互认。

  金融监管越来越严格 控制房企有息债务规模。

  8月份,市场传言称,为了控制房地产企业的生息负债规模,有关部门设置了“三条红线”:剔除预付款后,资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债率小于1倍。然后根据房地产企业的不同接触情况,在不同阶段设定计息负债的增长门槛,由此引发了房地产企业融资是否收紧的广泛讨论。

  随后,8月20日,住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。会议指出,为进一步落实房地产长效机制,落实房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、正规化和透明度,中国人民银行、住房和城乡建设部会同有关部门,在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监控和融资管理规则。

  会议强调,市场化、经常化、透明化的融资规则有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强抵御风险的能力,促进房地产行业长期稳定运行,防范和化解房地产金融风险,促进房地产市场持续稳定健康发展。

  分析人士认为,从会议内容来看,监管尚未对“三条红线”做出回应,但相关部门已经明确形成了针对重点房地产企业的资金监控和融资管理规则。新规定侧重于资金监控和融资管理。在“房有房无炒”、“三稳”的基调下,个别房地产企业在高杠杆、高负债经营中面临更大的风险。

  也有人指出,这不是房地产投融资政策的反转,也不是房地产会去金融化。监管部门此前指出,房地产是最大的灰犀牛。此外,上半年本地楼市过热,地价普遍较高,市场预计房企融资将收紧。

  在今年上半年的会议上,多次提到房地产不要投机,促进房地产市场稳定发展,但很少提到房地产不要刺激经济。7月份连续两次房地产座谈会提到房地产不要刺激经济,说明政府对疫情后房地产市场的恢复速度比较满意。在目前开发运营指标可以自行恢复的情况下,下半年政策环境较上半年有收紧迹象,但不会全面收紧。稳定地价、房价和预期,保持房地产调控政策的连续性和稳定性,稳步实施房地产长效机制,房地产市场保持平稳健康发展,“稳定”的房地产调控是调控的方向。


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  调节松紧的相互发生 热点城市限制和超重。

  一季度疫情爆发,导致房地产销售几乎停滞。但随着国内疫情防控形势的好转,前期积压的住房需求得到了补充和释放,在宽松的货币环境叠加下居民投资需求增加,部分大中城市房价迅速上涨。其中以江苏无锡为代表的“热点城市”限购政策过重。

  8月30日,江苏省无锡市正式发布《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》。从内容上看,这项政策主要包括五个方面,包括加强土地市场管制,支持居民合理自住需求,坚决遏制投机性房地产投机,整顿和规范房地产市场秩序,加强对房地产市场的监测和分析。

  房地产行业专家表示,无锡的调控和升级主要是由于房价的明显上涨。数据显示,根据国家统计局7月发布的70个大中城市新建商品房销售价格指数,无锡市新建住宅7月份上涨1.3%,排名第四;二手房环比上涨1.2%,排名第五。从土地市场来看,2020年前8个月,无锡市场卖地量全国第16位,卖地量达到530亿,同比增长91%。

  无锡市房地产调控领导小组相关负责人表示,近年来,无锡的竞争力和吸引力不断增强,新增人口逐年增加,居民住房需求不断增加。最近土地市场处于火热状态,地价快速上涨,房价上涨预期上升。

  自7月份以来,包括东莞、杭州、宁波、深圳、南京等在内的许多城市都出台了收紧楼市调控的政策。大部分政策都是为了在购买多套房时加大对假离婚、假结算的监管力度。研究机构预测,无锡之后,仍将有许多城市收紧楼市调控政策,收紧调控的城市数量将达到30个左右。

  “总体来说,这波楼市发展很不平衡,区域分化很明显。在过热的楼市中需要加强调控的城市主要是一二线城市和一些热点三线城市。”房地产行业分析师指出。

  加快城市群发展 区域协同和一体化不断受益。

  8月12日,中铁集团发布了《新时期铁路交通动力先行规划纲要》。根据《纲要》,到2035年,首先要建成现代化的铁路网。铁路网内外互联互通、跨区域多渠道畅通、省会高效连通、市县快速通达、县域基本覆盖、枢纽衔接顺畅、网络设施智能化升级、有效供给能力充裕。全国铁路网约20万公里,其中高铁约7万公里。人口超过20万的城市实现了铁路覆盖,其中人口超过50万的城市实现了高铁接入。

  《规划纲要》还提到,要加强重大战略支撑能力,加快实施一批战略性、标志性重大铁路项目,更好地支持京津冀协调发展、长三角区域一体化、粤港澳大湾区建设、雄安新区建设、成渝双城经济圈建设等重大战略的实施。加快发展城际和城市(郊区)铁路,在轨道上打造城市群和都市圈。

  据研究机构分析,《新时期运输强国铁路发展规划纲要》的颁布,为我国铁路建设的发展指明了方向。未来,随着铁路网的不断完善,区域协调发展的趋势将继续加强,这也将带动城市群的优质建设,进一步提升中心城市的能源水平和核心竞争力,突出具有根本优势的城市的优势。

  除了交通的“硬件支持”外,区域发展也得到了安置政策的“软帮助”。比如浙江宁波再一次放开落户条件,规定在宁波合法稳定就业并按规定缴纳社会保险,上海、浙江、江苏、安徽“三省一市”缴纳的社会保险可以在申请落户时累计到该市的缴费年限。广州出台《广州市优化商业环境规定(草案)》,为长三角、珠三角等城市的人才制定到户积分,在广州可以累计认定。

  行业分析师认为,中心城市和城市群正成为承载发展要素的主要空间形态。探索和推动长三角、珠三角等城市群率先实现同城户籍准入年累计互认,有利于加快人才和人口向重点城市群集中,加快城市群内部劳动力自由流动,大大提升城市群整体竞争力。


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