中国房地产金融的系统性危机有其自身的特点。现行审慎管理政策有待完善

发布时间:2020-11-24 11:32:43 编辑: 房地产 来源:财经网

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中国房地产金融的系统性危机有其自身的特点。现行审慎管理政策有待完善


  中国房地产金融的系统性危机有其自身的特点。

  对中国来说,系统性危机的原因与2008年美国次贷危机有很大不同,这是由中国房地产市场和金融市场的特殊情况决定的。主要在以下两种情况下:

  第一,一旦市场或政策发生变化,房地产开发商就会因销售受阻而出现流动性问题。在还款压力的驱动下,新房将低价出售,以保持稳定的现金流,保证及时还本付息。但大幅降价导致新二手房价格倒挂,进一步降低了二手房的成交价格。消费者对房价的悲观预期,会使其保持观望态度,形成没有市场的局面,导致开发商弃房失败,现金流断裂,无力偿还银行贷款,引发地方金融风险。同时,随着资产价格的下降,也会增加抵押贷款的违约风险。

  第二,比资产价格下跌更严重的是高库存和缓慢的去化学速度。在严格控制房地产企业融资的宏观环境下,自我造血能力将变得非常重要,这主要取决于库存的去库存速度。在增量市场快速发展的历史时期,高成交量模式造就了许多房地产行业的神话。在这种背景下,大多数房地产企业选择高土壤储备、高负债、高周转率的模式来应对竞争。一旦外部融资环境收紧,市场需求疲软,房地产企业的内外血液供应路线被切断,财务风险将非常严重。一旦资金链断裂,债务违约风险将迅速蔓延到当地金融机构体系乃至其他行业,引发区域性风险事件和局部危机。

  由于房地产开发商在间接融资中主要使用银行贷款,在银行每年新增贷款中占很大比例,到期未能清偿的后果非常严重,银行的财务报表会形成大规模的坏账。过去,房地产企业因信誉好、还款能力强而受到小商业银行的青睐。在这种情况下,一旦危机爆发,资产质量和应急处理能力较差的小型商业银行必然会受到更大的冲击。虽然全国性的商业银行也会受到影响,但是他们的规模决定了他们的风险承担能力,不会陷入不可调和的境地。

  如果危机继续蔓延,整个实体经济都会受到影响。由于巴塞尔协议对银行资本充足率的要求,在大规模坏账出现后,银行必须控制其新贷款的规模。这样一来,资金就无法及时流向需要支持的实体经济,加剧了融资难、企业融资贵的困境,会进一步把经济拖入泥潭。

  这是中国房地产金融系统性危机的主要原因,不同于美国次贷危机的形成机制。


中国房地产金融的系统性危机有其自身的特点。现行审慎管理政策有待完善


  现行中国房地产金融宏观审慎管理政策工具有待完善

  近年来,随着中国房地产市场的快速发展,形成了房价上涨、信贷规模扩大的局面,房地产金融风险不断积累。房地产是贷款的主要抵押品,涉及面很广。2017年中央经济工作会议提出重点防控金融风险,包括房地产。会议指出,要确保中国经济稳定健康发展,必须防范与房地产市场相关的系统性金融风险。在事前控制层面,宏观审慎管理政策工具不可或缺。该工具完善后,还能有效发挥房地产行业的跨周期反向调控作用。

  中国对房地产金融实行宏观审慎管理已近20年。它不仅引入了相对成熟的政策工具,还强调了房地产金融市场的反周期监管,这种监管是多样化和日益严格的。

  宏观审慎管理体系在中国已经全面发展。目前,有针对金融系统和系统重要性银行的工具。从统计数据上控制系统性风险有现实条件。但同时需要注意的是,中国的房地产金融不同于欧美国家。房地产开发企业,尤其是龙头企业,可能是房地产金融风险的引爆点。我国现行的房地产金融宏观审慎管理政策体系,应增加针对房地产开发企业特别是龙头企业的宏观审慎管理政策工具。

  增加房地产企业的宏观审慎管理政策工具

  综上所述,完善我国房地产金融宏观审慎管理政策体系,应增加房地产企业的工具,通过建立完善的监控体系,加强房地产行业的反周期调整。比如参考金融机构的工具,增加资产负债率、外汇头寸、流动性缓冲、压力测试等工具,加强监管。

  在日常管理过程中,银行应建立更加全面和完善的指标体系,加强日常监管和政策控制。一方面,要控制房地产贷款总额,提高资本充足率。另一方面,对于负债率高的企业,特别是短期债务风险巨大的企业,要加强监管,要求其降低资产负债率,提高流动性,控制部分房地产龙头企业的贷款规模。


中国房地产金融的系统性危机有其自身的特点。现行审慎管理政策有待完善


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