房地产融资新战术“三条红线”,如何监管“三条红线”?

发布时间:2020-11-24 11:22:20 编辑: 房地产 来源:财经网

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房地产融资新战术“三条红线”,如何监管“三条红线”?


  房地产业的黄金十年,由来已久。我担心许多房企对于2020年的黄金十感觉将会和以前不同。恒大打出的七折促销第一枪,也与其踩出“三大红线”密切相关。

  上个月的晚上,一条严格控制房地产投资的消息在基金经理们的圈子里悄然传开。详情如下:

  一、剔除预收款项后房企资产负债率不得超过70%;

  房地产企业的净负债率不能超过100%;

  房地产企业的“现金短债比率”小于1.

  上述三条,正是此后一月份广受房地产业、金融界追捧的房地产金融供给侧严控的“三条红线”。

  上述三项政策的意图非常明显,监管部门要严格控制房企的负债率水平,控制房地产金融风险。

  《三条红线》的推出,着实让各大房企惊叹不已。很多以恒大为代表的大房企,三条红线全部踩在身上。

  除了“三条红线”之外,会上还透露,卖地比例过高、经营性现金流量状况两方面也将成为监管机构考察的重要指标。

  8月20日,住房城乡建设部与人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,正式明确了重点房地产企业资金监控和融资管理制度,也就是此前业内流传的“三条红线”。

  这双靴子已经落下,没有红头文件。从2021年1月1日起,整个行业将全面实施。

  九月十四日,在国务院政策例行吹风会上,人民银行副行长兼国家外汇管理局局长潘功胜透露,这条酝酿近两年的房地产新规,是建立房地产长效机制的重要内容,也是房地产金融审慎管理体系的重要组成部分。

  如何监管“三条红线”?依据“三红线”的触点,可以把房企分为“红、橙、黄、绿”四档:

  红档:如果触及三条红线,则不能再增加有息负债;

  橘子档:如果遇到两条线,负债年增长率不能超过5%;

  黄档:碰上一条线,负债年增长率不超过10%;

  绿档:三条线都没有碰到,负债年增长率不能超过15%。

  对房企影响方面,国盛证券首席固收分析师杨业伟表示,在重点房地产企业资金监控和融资管理规定下,后续房企难以通过举借债务来扩大经营规模,而且部分债务还需要依靠销售回款,此举直接影响到房企外部现金流和经营决策,促使房企加速现金回款,降低杠杆水平,对高负债率房企和依赖债券融资的房企影响较大,对上市房企偿债能力影响相对有限。


房地产融资新战术“三条红线”,如何监管“三条红线”?


  "三条红线"还意味着依赖高杠杆、高负债的野蛮扩张时代将成为历史,房企大分化时代来临,部分高负债企业承压,增速放缓,中小房企逆袭可能大幅下降,而那些财务稳健的房企将获得丰厚回报。

  "三条红线"的推出,可谓应运而生。

  一是中央提出了“以国内大循环为主,国内国际双循环相互促进”的发展模式,在内外长期存在不确定性的背景下,房企不再能够“虹吸”资金,而是朝着有利于打通国内大循环的方向走;

  二是房企长期要金融+地产的模式空转,依靠资金驱动,大量举债,会埋下“大雷”,给宏观经济带来巨大风险,必须改变过去追求规模的粗放发展模式;

  三是房地产作为国民经济的支柱产业,上下游产业链众多,整个经济需要一个健康的房地产产业来支撑,防止国内经济大动荡。

  总而言之,“三条红线”的融资新规本身就是对房地产业很好的调控手段。新政对房企提出了更高的要求,促使其健康发展。对于房地产企业,对于行业,对于整个经济,都是一种长期的利好。


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