今年上半年中国房地产市场恢复逐渐平稳,下半年房地产市场走势分析和判断

发布时间:2020-11-20 11:28:36 编辑: 房地产 来源:财经网

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今年上半年中国房地产市场恢复逐渐平稳,下半年房地产市场走势分析和判断


  今年上半年中国房地产市场恢复逐渐平稳。

  在经历了1-2月的大幅下跌之后,中国房地产市场在2020年上半年继续保持平稳复苏态势。总的来说,市场的复苏基本上和预期一致。1月至6月,全国商品房销售面积预计同比增长-7%,商品房价格预计同比增长2%左右,新开工面积预计增长-6%左右,房地产开发投资实现正增长;1至5月,相关数为-12.3%,1.7%,-12.8%,-0.3%。

  受到此次暴发的影响,今年1—2月,除房价外,房地产相关的各项指标都出现了大幅下降。商品住宅销售面积增长39.9%,新开工面积增长44.9%,开发投资增长16.3%,新建商品住宅价格同比上涨3.3%,比上年同期明显回落。自此,房地产市场总体保持了边际递减式的稳定复苏。1月至3月和4月,商品房销售面积同比增长26.3%至19.3%,房地产开发投资增长7.7%至3.3%,商品房价格增长1.2%至0.7%,与去年同期相比,增速明显放缓。

  城市房价分化在空间上出现新变化。在开发投资和销售方面,中部地区下滑最为严重,复苏最为缓慢,东北下滑一般但复苏缓慢;城市房价变动方面,分化出现新情况。来自多种渠道的数据显示:2020年5月,一线城市房价上涨速度加快,二线城市稳定上升,三线城市相对稳定,四线城市小幅回调,表明不同层次的城市楼市分化持续。而且,各城市在“涨平跌”中分化,表明房地产市场从一二三四线城市分化,向都市圈与城市群之间以及与非都市圈与城市群之间分化。

  暴动爆发后,结构潜力和政策定力决定了房地产市场的未来走向。目前的结构潜力仍然存在,加之疫情得到有效控制,综合预期稳定向好。楼市调控政策不变,避险需求上升,决定多方主体仍有推动市场逐步复苏的动力。虽然调控力度继续加大,但宽松的货币环境仍然使得资金流入房地产市场的风险加大,表现为开发企业资金来源的恢复增长远远高于开发投资增长。刚体需求受到一定影响,但改善性需求特别是避险需求上升,显示抵押贷款复苏速度加快。另外,各地政府也加大了土地拍卖的力度,削弱了行政调控的力度,对相关企业进行了多措并举的救助。由于以上因素的共同作用,房地产开发企业的资金压力得以缓解,销售价格上涨,投资加速,开工加速。

  房地产市场空间的新分化受两条规律和三个因素的影响:两条规律指的是城市的“异速增长”和金融的“嫌贫爱富”。当城市人口增加时,住房价格会异速增长,金融机构也更倾向于把钱借给风险较低的富人,而非风险较高的穷人。这三大因素是:经济基础,土地供应和金融杠杆。相对来说,一二线城市、中心城市、大都市圈及城市群公共产品优良、经济增长潜力大、人口流入多,但土地供应相对偏紧,相对宽松的货币环境导致了城市间部分资金的流动,再加上炒房的概念依然存在,决定了城市房价分化呈现新的变化。


今年上半年中国房地产市场恢复逐渐平稳,下半年房地产市场走势分析和判断


  下半年房地产市场走势分析和判断。

  目前来看,由于没有重大政策转向和新的外部冲击,预计下半年中国房地产市场将继续平稳复苏,继续保持增长。

  一年后有望恢复平稳。

  整体来看,预计全年商品房价格同比上涨约5%,商品房销售面积同比增长约5%,房地产开发投资增长约3%-7%。在时间上,将呈现逐月递减边际的复苏态势。在空间上,不同地区的复苏程度不同,分化持续加剧。市中心、都市圈和城市群的复苏较好甚至可能过热,而其他城市的复苏速度较慢,甚至可能陷入衰退。

  其次,潜在的隐忧值得关注。

  一是土地价格出现了快速上涨的迹象。一至五月份,全国土地成交量同比增长了7.1%,成交价格同比增长了7.1%,按此推算,地价上涨了15.1%,而一些城市“地王”又重新出现。所以,要防止类似2015年至2016年的“地王”带动房价轮番上扬并不断蔓延的局部过热现象再次上演;其次,个人按揭贷款与预付款、预付款同比回升幅度存在差异。前两个指标的变化几乎是同步的,但前一个同比上升0.9%,后一个上升13%,反映了投资需求的增加和杠杆购房的增加。此外,许多城市出现了租金下降,房价上涨的情况。部分城市出现了通过各种方式进行炒房的现象;再次,部分城市房地产市场存在过热风险。在房地产长效机制尚未完全建立的情况下,市场各方仍有炒作冲动,加上上述规律的支配,一些热点大城市、都市圈和城市群的楼市面临过热风险;最后,部分城市出现了房屋空置和库存增加的风险。部分非热点城市、非都市圈和城市群中的小城市,由于没有进入调控的视野,导致了近两年的楼市过热。由于目前疫情的冲击,经济增长放缓,需求下降,房屋空置和存货增加的风险开始暴露。

  二是仍需警惕涨跌风险。

  尽管当前房地产市场恢复平稳,风险总体可控,但仍有一些风险因素需要高度警惕。一是房地产市场整体风险仍然存在。分组测算:2019年全国城市房价收入比平均为1∶9.1.西南财大课题组测算:2017年我国城市空置率高达21.4%。2017年,居民家庭的负债比率上升到86.9%,2019年174家房企加权平均净负债率达到91.37%。第二,宏观经济形势面临着诸多不确定性,尤其是金融危机后。外国疾病暴发、国际经济和国际关系有可能进一步恶化,如果局势继续恶化或出现新的冲击,则将导致居民创业、就业和收入继续恶化,或者导致住房刚性和改善型需求大幅度下降;最后,房地产市场预期是复杂而敏感的。尽管当前房地产市场总体平稳向好,但在风险较大的情况下,外部环境和房地产市场波动极易引发预期逆转。上述三点决定了冲击力和超过一定区间的变化会导致市场的剧烈波动。


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