房地产为什么要进行宏观审慎监管?宏观审慎监管会给楼市带来什么?

发布时间:2020-11-19 11:27:20 编辑: 房地产 来源:财经网

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房地产为什么要进行宏观审慎监管?宏观审慎监管会给楼市带来什么?


  房地产金融宏观审慎监管已经到来,那么房地产金融宏观审慎监管会给中国楼市带来哪些影响?

  一、房地产为什么要进行宏观审慎监管?

  首先,我们需要理解一个概念,这是经济学中非常重要的概念。直接对应微观审慎管理。微观审慎是监管单个金融机构的安全和风险,宏观审慎是从更宏观的角度,从周期性的角度,从整个行业政策的角度,防范金融体系的周期性波动和跨部门传导。这个概念还是比较尴尬的。简单来说,微观审慎是对公司的管理,宏观审慎是对整个金融体系的整体管理。

  那么,为什么要对房地产金融进行宏观审慎管理呢?从历史的角度来看,中国在20世纪90年代开始进行房改,将原来的福利分房改为商品房,从而开启了中国房地产金融的时代。但面对更高的房地产价格,即使在房改初期,也不是所有家庭都能一次性付款买得起自己的房子,这就需要住房抵押贷款,这就是我们房贷的雏形。在金融体系的帮助下,房地产市场可以在发展过程中迅速崛起。房地产开发商通过商业银行的开发贷款获得快速融资,从而实现房地产市场的大发展。普通购房者可以因为住房抵押贷款而以较大的杠杆(按首付30%计算,杠杆比为3.33倍)购买自己的房子,从而实现用明天的钱去实现今天的梦想。

  然而,一切都是一把双刃剑,房地产市场也是如此。借助金融,可以帮助房地产市场快速增长,但房地产金融比重的上升也会带来巨大的风险。纵观世界经济发展史,美国和日本都经历过房地产金融泡沫的破灭,其中最著名的是20世纪90年代的日本金融泡沫和2007年的美国次贷危机。中国人民银行数据显示,2017年12月末,全国人民币房地产贷款余额同比增长20.9%,增速比上年末下降6.1个百分点;全年房地产贷款增长5.56万亿元,占同期各类贷款增长41.1%,比上年下降3.7个百分点。虽然比例有所降低,但同期贷款增量的41.1%的比例也是一个巨大的比例,所以房地产金融的重要性不言而喻。在房地产市场相对发达的上海,根据上海市政府的公开数据,房地产金融已经占据了上海金融体系的三分之一。

  从2017年开始,全国金融工作会议和中央经济工作会议都将把系统性金融风险作为风险防控的底线。在这种情况下,对房地产金融进行全球监管也是必然之举。


房地产为什么要进行宏观审慎监管?宏观审慎监管会给楼市带来什么?


  二,宏观审慎监管会给楼市带来什么?

  我们上面说宏观审慎监管主要针对系统性风险,但是当今中国房地产市场的系统性风险是什么?

  第一,房价过高的风险。如果房地产价格涨幅超过收入涨幅,房地产价格绝对值与收入绝对值差距较大,必然会出现供给无法支撑房价的现象。

  第二是房地产市场供给风险。房子是用来住的,一个人一天最多只能住一套房。因此,一旦房地产市场上每户住房数量超过一套,就会存在供应风险。自2013年以来,中国城市的每户住房数量已经超过一套,这种风险已经存在。

  第三是流动性风险。房地产市场与股票市场、债券市场等其他高流动性市场相比,实际上是房地产,导致房地产资产流动性差,高度依赖金融体系的支持。一旦金融系统调整房地产政策,流动性风险就会出现。

  比如今天房地产市场最大的金融调整就是各金融机构上调房贷利率。房贷利率上调对楼市的影响是从需求方影响购房者的需求。本来每个月只需要还一定的钱,但是这个还款额也随着利率的提高而增加。这一增长比例与浮动利率直接相关。这种浮动比例一旦超过还款能力,必然导致购房需求下降,买得起房的买不起房。

  宏观审慎房地产金融政策的核心是稳定房地产金融市场,防止房地产金融大幅波动和调整,避免上述风险被房地产金融政策和市场的剧烈波动真正引爆。还是以上面的利率为例。目前房地产的利率其实比较低。一旦低利率被打破,特别是基准利率上升,那么没有买房的人可能因为负担加重而买不起房。另外,已经买房的人也可能有问题,因为基准利率的提高会导致每月的供给负担增加。这个时候,如果浮动比例过大,可能会出现违约问题,导致房地产市场下跌甚至崩盘。这就是房地产金融政策

  因此,采取宏观审慎的房地产金融政策对房地产市场的影响表现在以下几个方面:

  第一,推动房地产市场向优质市场发展。就像我们之前说的,现在房地产市场已经达到了一户一套的水平,但是这种住房只是质量低,未来的改善需求可能会成为房地产市场的重要需求。此时,可以通过财政政策的统一调整,为改善需求提供便利。

  第二是重点防范楼市风险。无论是日本、美国还是西班牙,都有房地产市场泡沫破裂或房地产金融政策过度调整导致房地产市场崩溃的先例。所以,肯定是把房地产市场的金融政策作为一个整体来考虑,然后综合考虑比较好。因此,宏观审慎将逐步降低房地产市场的风险,给市场一个定心丸。

  第三,房地产问题真的回到了金融本质。房地产问题往往不是房子本身的问题,而是房地产与金融、经济、社会的联动问题。因此,通过宏观审慎的金融政策,将会考虑整个问题,调整整个政策体系。

  房地产金融宏观审慎管理可以说是对金融尤其是中国房地产的一次很大的管理升级,意义还是很重大的。


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  整体来说,对于房地产为什么要进行宏观审慎监管?宏观审慎监管会给楼市带来什么?小编在这里已经为大家做出了详细的分析和解释,希望能帮助到大家,同时大家如果有什么好的想法,可以在评论区互相交流。


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