房地产市场调研报告怎么做?单一大楼的市场调查通常包括以下五个

发布时间:2020-11-18 13:54:18 编辑: 房地产 来源:财经网

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房地产市场调研报告怎么做?单一大楼的市场调查通常包括以下五个


  房地产市场调研报告怎么做?

  房地产市场调查是以房地产为特定商品对象,系统地收集、整理、记录分析相关市场信息,对房地产市场进行研究和预测。由于调查的目的和服务对象不同,调查的广度和深度也不同,侧重点也不同,但对于房地产市场的切入点,习惯上根据地区形态,从点(单一大楼)到线、面(地区市场),从线、面(地区市场)到体(宏观环境)

  点-单一的大楼。

  对单一大楼进行市场调查是房地产市场调查的基础,不仅是新员工接触房地产知识的第一课,也是老手,对房地产市场实时了解最具体、最直接的方法。

  单一大楼的市场调查通常包括以下五个项目

  1.分析大楼的地理位置。

  宏观上,分析大楼区域历史沿革,了解区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)区域交通状况(公共汽车、地铁、高架、轻轨、省市级道路、区县级道路等)公共辅助设施(水、电煤等市政辅助)公园、学校、医院、电影院商业中心、超市、酒店、图书馆、体育场馆、集贸市场、着名餐馆等生活辅助)和人文环境等。

  从微观上讲,项目的位置、地区、大楼地块的大小形状、周边竞争对手、其出入道路如何?是否面对街道……等等。与其他商品不同,大楼的地理位置是大楼不可分离的重要因素,其优劣往往决定大楼的大部分价值。

  2.分析产品。

  这是大楼市调整的主体部分,从基本情况来看,重点是了解大楼占地面积、建筑面积、容积率、开发人员、企划公司、代理公司、土地使用年限、绿化率、外立面材质和颜色。

  从产品力量来看,产品类别和计划、建筑设计和外观、面积配比、户型结构、建材标准、智能系统(视觉对话系统、视频监视系统、煤气警报系统、背景音乐系统、紧急呼叫系统、宽带网络系统、三表远程传输系统、远程遥控家电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统)、公共辅助设施(卫星电视、空调预约口、电话通信分布、热水系统、消防设施、电力额定功率)、会所设施、施进度…等。

  分析产品是了解大楼的基础,只有认真分析产品,才能正确把握产生的各种变化。产品因素有一个特殊的项目,虽然不是产品本身,但它是产品的重要组成部分。它是我们常说的公司的组成部分,即知道大楼投资、设计、建设、物业管理等主要事项的承担公司是谁?他们的资格怎么样?彼此之间是如何合作的?评价大楼的信赖度。

  3.分析价格组合。

  即产品单价、总价、折扣、支付方式和促销活动。在市场上,价格方面的促销活动很多,但变化不离其宗,最终归结在价格组合的三个方面。分析价格组合,理解其运用战略是市场调查最有魅力的地方。

  4.了解广告战略。

  广告战略是广告的主要诉求点、媒体选择、广告密度和实施效果等。

  5.销售执行。

  这是最重要的地方,一方面是销售点的选择,人员的配置,业务的执行……另一方面,什么样的房间类型最好卖呢什么样的总价格最受市场接受!吸引顾客最重要的地方是什么?购房客户群体有哪些特点……。

  这一切都是市场调查应该知道的。其中的销售情况是水果,其他几个方面是理解因果,分析其原因,是单一大楼,也是市场整体工作的全部内涵。

  线和面-区域市场。

  详细了解单一大楼后,可以着手地区市场的调查和分析。区域市场的调查和分析主要包括区域分析、区域产品和需求特征三个方面。

  1.区域分析。

  区域分析是指在特定区域,对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划三个因素的综合分析。区别于单个大楼的地理位置分析,在具体分析中,区域分析更加重视整体分析和宏观评价。

  2.区域位置。

  区域产品主要包括理解和分析在特定区域内,大楼总量、类别、位置、分布、单价分布、总价格结构、各种营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等。分析区域产品的关键是认真研究区域产品的共同性和特点,以及市场反映强弱的原因。像某个地区的大楼一样,大家都是住宅,同样的价格,同样的质量,其中一个卖得相当好,这是地区产品应该着力分析的地方。

  3.需求特征。

  需求特征是指地区人口数量和密度、人口结构和家庭规模、购买力水平、客户需求结构和特征、人口素质和习惯兴趣……、需求特征是从客户的角度审视产品,把握需求特征是不断创新的动力和源泉。

  区域市场分析基于单一大楼的详细市场调查。写区域市场分析报告书,首先要详细调查该区域的某个单一大楼,然后延长该大楼,仔细调查整个区域内的所有大楼。

  最后,以这个地区为基准,详细调查周边各街道的大楼状况……从点到线,从线到面,不断比较、分析、总结,掌握地区市场的状况。


房地产市场调研报告怎么做?单一大楼的市场调查通常包括以下五个


  宏观环境。

  对点、线、面的把握是市场调研的主体,但并非全部,只有对体(宏观环境)的深刻理解,才能使房地产的市场调研更加活跃。房地产市场的体(宏观环境)包括政治社会、经济发展、行政法规、国际情况等各个方面的因素。

  1.政治社会。

  政治社会是指国家运营体制、政治稳定情况、社会治安程度、房地产投资和城市化进程等方面的情况。政治稳定是社会发展的基石,分析房地产市场,政治因素不容忽视。

  2.经济因素。

  经济因素是所有房地产宏观因素中对公司和个人最直接的因素。包括国家经济发展状况、财政收支和物价、人口数量和消费、居民收入和储蓄……等各种因素,如1997年存款利率的数次大幅度下降,刺激个人购买住宅的作用明显,房地产市场也有数次波澜。

  3.行政法规。

  行政法规主要包括土地制度、住房制度、税收政策、城市发展战略、城市规划和特殊政策等内容。取消实物分室制度,对商社销售市场的影响很明显。

  还有土地增值税,其贯彻落实也是一把双刃剑。限制过多,投资资金不愿进入,经济发展速度相对缓慢的限制过少,投机暴利行为接连不断,对国民经济的损害也不容小觑。

  4.国际情况。

  国际情况是指国际间经济、军事、政治等环境如何,对房地产的影响不容忽视。1997年底发生的东南亚金融危机,多少会影响我国的房地产市场。仅仅是投资成本的分析,在东南亚金融危机中,中国周边国家的货币均下跌20%~50%,人民币不动。作为投资者,他在做出决定之前,一定会评价人民币未来的稳定性和现阶段的相对成本。在形势还不清楚的时候,他一定不会前进。点、面(线)、体构成了房地产市场调研的基本框架,其融会贯通则是房地产市场深入研究的有效途径,只有认真进行市场调研,科学进行分析整理,我们才有可能成为真正的市场专家。


房地产市场调研报告怎么做?单一大楼的市场调查通常包括以下五个


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