目前的房地产财务有哪些问题?不动产融资中存在问题的原因分析。

发布时间:2020-11-16 13:25:01 编辑: 房地产 来源:财经网

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目前的房地产财务有哪些问题?不动产融资中存在问题的原因分析。


  房地产业是我国的支柱产业,经济与社会联系广泛,牵涉范围广泛。在经济新常态下,社会阶层逐步向“橄榄形”过渡,提高住房质量和结构,房地产市场出现了总量饱和、结构过剩、需求强劲的新常态;在政治新常态下,社会阶层逐步向“橄榄形”过渡,改造、优质、人性化的住房需求逐渐取代了单纯的遮风挡雨;在政治新常态下,反腐进入攻坚期,挤压出越来越多“非正常需求”的房产,释放出越来越多“人为短缺”的供给;在价值观新常态下,生活、积累、消费等观念“拨乱反正”,返璞归真,住房消费更加理性,价值尺度和行为底线成为引导人们住房消费的普遍价值和人生准则。

  要使房地产市场健康稳定地发展,对扩大内需具有支撑作用,房地产金融在其中扮演着非常重要的角色。按照瓦格纳定理,在现代市场经济中,政府将随着社会的进步和经济总量的增长而发挥更大的作用。强化和完善对房地产金融的监管,使房地产金融不缺位、不越位、不错位,发挥引导、监督、调节和调控作用,促进房地产市场总供需平衡、总供给结构和总需求结构整体优化,实现房地产业与国民经济协调发展。

  目前的房地产财务问题。

  一、助推房地产市场动荡。大多数城市房地产市场都存在过热现象,存在着大量的非理性因素,利益诱惑下的发展冲动和发展盲动导致市场矛盾日益尖锐;二是不合理的房价持续上涨,引发民生问题和社会矛盾;三是房地产有效供给不足与“无效”供给过剩并存;四是房地产投机日益增多,使社会群体分化为看涨持跌两大阵营,影响房地产金融秩序的有序、安全和经济健康运行,带来严重的民生问题。

  二、透支经济健康。第一,抑制了其他实体经济投资,实体经济大量资金流向房地产领域,制造业资金严重空转;大型国有企业的房地产公司依靠母公司良好的融资优势,“虹吸”了大量的信贷资源,推高了地价和房价;第二,挤压了消费动力,使购买和养房的支出增幅大大高于居民可支配收入的增长,居民只能通过压缩其他消费、减少储蓄、增加借贷等手段来维持家庭收支平衡;第三,破坏了环境生态,由房价驱动的房地产粗放式经营,是造成能源和资源高消耗的重要原因;第四,加重了政府风险,土地收入和房地产相关税收在地方财政收入中所占比例过大,给地方财政增加造成巨大隐患。

  三、系统风险迅速增加。剪刀差效应突出了房企流动性不足,造成房企资金周转压力大,房企去库存压力大,中小房企生存压力较大;同时,当前风险可控,潜在风险不断积累。在表面上,房地产业贷款不良率较低,风险可控,但在未来,三四线城市房地产市场将进一步恶化,银行系统潜在的信用风险正在积累,群体客户多头授信、过度融资等问题突出;大型房企抵押物价值不稳定等问题,使银行的贷前评估更加困难,贷后管理更加困难。

  不动产融资中存在问题的原因分析。

  一是信用授信企业“脱实向虚”。贷款企业的资金流向房地产市场,有一些贷款法人客户专门成立了房地产置业公司,其中有一些企业挪用信贷资金的比例高达50%以上。一些银行“避实就虚”,有的银行向中小房地产企业发放“贷款”,小房企更多的是以个人个人经营贷款的名义流入市场,以个人经营贷款的名义流入房地产。

  二是商业银行贷款"三查"不到位,表外授信不规范;一些银行对项目资本金真实性的审核,贷款专项管理和封闭运行,贷后资金支付证明的收集,对抵押物重新评估的管理不到位;委托贷款管理松散,实际部分资金被挪用于归还借款人的房地产开发贷款,委托贷款成为部分房企绕开贷款上限,规避监管的渠道。

  不动产金融监管的国外经验。

  一、英国“节流开源”降低了房地产价格。在节流方面,发挥利率杠杆调节作用,使利率上升导致借贷成本上升,造成购房热“釜底抽薪”。从2003年11月到2004年8月,英格兰银行连续5次加息,将利率从3.5%上调至4.75%,导致抵押贷款成本上升,而房屋所有者的偿债压力也随之增加,这有效地抑制了出租住房和首次买房人的热情。扩大住房供应,一是通过鼓励增加住房建设、设立房地产投资基金等政策,对此类投资免税;二是对城市改造给予政策支持,为新建住房提供更多的公共土地,增加对旧房拆改的贷款。

  二、美国通过联邦基金利率来控制房价。尽早地走出周期衰退,“9?“11”事件对经济的影响是,美联储自2001年初开始13次降息,将联邦基金利率维持在1%左右,并伴随着房屋抵押贷款利率的持续下降。持续繁荣的房地产市场促使房价持续上涨,这引起了社会各界的广泛关注。自去年6月至今,美联储已连续7次上调联邦基金利率,美国住房抵押贷款利率也逐步出现上涨,预计今年美国房屋销量将低于去年,供需关系趋于平衡,住房市场将走出“白热化”。

  三、日本金融创新增强了对经济发展的信心。1991年,房地产泡沫的破裂使日本经济陷入了10多年的萧条,金融政策的失误,日本银根的一再松动,导致过剩资金大量流入股市和房地产市场。为追求高额利润,金融机构无节制地把房地产贷款作为最优贷款项目,扩大信贷规模,助长泡沫的形成;房地产价格的暴涨使企业和个人对房地产进行大量的投资和投机,造成房地产市场的虚假繁荣。后来日本运用改革创新的措施,使日本房地产业进入了可持续发展周期,一是通过增加国债投入建设公共配套项目,恢复房地产和其他经济部门的活力,提高其附加价值;二是放松了对金融业的诸多限制,帮助投资者成立房地产投资信托基金,为商业地产投资建立互助基金。


目前的房地产财务有哪些问题?不动产融资中存在问题的原因分析。


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