物业上市为什么真香?

发布时间:2020-08-23 21:53:29 编辑: 宁夏回族自治区吴忠市 来源:财经网

导读:本文是由宁夏回族自治区吴忠市网友投稿,经过安徽保姆在上海编辑发布关于"物业上市为什么真香?"的内容介绍。

原标题:物业上市为什么真香?

原创 房小评 中国房评报道 昨天

2014年,彩生活上市时,对于物业股,外界还抱着看不懂或者看热闹的态度,同行们也并不热情。

融创孙宏斌对于分拆物业上市是这么表态的:开物业公司就像办学校,学校是公共服务类的机构,你如果把学校变成挣钱的工具,那就不对了。

阳光城朱荣斌说:阳光城物业公司的目标是“先品质,再绩效,后规模”,不盲目追求上市。

但是,不久之后,他们都真香了。

还有一些先知先觉的。戚小明被调任到新城悦服务板块之时,就得到王老板提点:先上市,然后再考虑后面。

上市至今不到2年时间,新城悦服务的股价从2.9港元涨到27港元附近,堪称火箭速度,仅仅是今年,新城悦服务的市值就翻了倍,达到近220亿港元,市盈率超过50。

而新城控股的市盈率只有7。

物业去地产化,叠加科技、智慧等新概念,很受香港资本市场青睐。1元的利润在地产板块只能获得不到10元的市值,但是到了物业平台却能轻易获得30-70元的市值。

所以,不管物业规模大小、盈利能力,地产公司纷纷把握这段高估值的机会,积极拆分物业上市,获得一个新的资本平台。随后进行套现或者融资,可以给地产板块输血。

近期,市场传闻监管部门出台房地产新规,设置三条红线:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得大于1倍。依据此控制房企负债规模增长。对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业,需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排,进一步削减其信用债发行规模,或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券,并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

面对金融紧缩,尤其是贷款、信托渠道对房地产融资的限制,以地产作信用抵押,多平台上市、多渠道融资,先解决缺钱的问题,再解决平衡融资的问题,是房企的通行做法。

01

被偏爱的,也有危机意识

新城悦服务董事长兼CEO戚小明在最近举行的中期业绩会上喊出:“我们的净利润目标是争取达到三年复合增长率50%以上。”

新城悦服务并不是港股市场表现最亮眼的物业股,最近十几家上市物业公司发布半年盈喜预告,普遍实现大涨,又助推股价上涨了一波。今年,有8家物业股的股价已经翻倍,而整个港股也就20多只物业股。

曾几何时,房地产也有过这么肆意生长的黄金年代,而如今调控和疫情之下,开发商的销售额能不能追平去年都难说,利润率下滑更是明显,再没人提起“复合增长率”这个词。

房地产一年更比一年难。两厢对比,资本市场喜欢物业服务股,大概就是喜欢这种充满希望的感觉吧。

物业股有多受偏爱?

一项统计数据显示,上半年港股房地产板块累计下跌11.31%,但是物业服务与管理相关股票累积上涨47.01%,甚至比疫情期间最火热的医疗保健板块涨幅更高。

就拿今年新上市的几家企业来说,正荣服务和弘阳服务上市一个月,股价都较发行价上涨了逾50%。而与之相对应的,在业绩预告中,正荣服务料中期综合净利同比录得超过90%;弘阳服务料中期经调整溢利增逾50%。

能够稳定持续获得收益,不受调控周期影响的行业本就备受资本市场青睐。后疫情时代,物业服务的价值被重新审视,估值再度迎来利好。如果物业股能展现出积极的成长性,资本市场格外追捧。

富瑞的研报指出,预计2020上半年中国物业管理公司的平均收益将同比增长30-40%。

但是,别以为在资本市场,所有物业股都吃香。其中也有例外,比如新上市的烨星集团和兴业物联,现在股价甚至还没有上市时高。

虽然烨星集团上市时超购近2000倍,成为“超购王”,但挂牌后股价一路下跌,近期才涨回来。市场资金追逐物业股,但真正会留下的,一定是股票本身价值得到认可的。

烨星依托于鸿坤而生,而鸿坤自身房地产销售都陷入了增长停滞的局面,房地产主业很大程度决定了物业板块的发展前景。烨星集团2019年的业绩增速,就只有个位数。房地产行业的集中度在提高,小公司生存空间被挤压,物业行业也难以反其道而行。

一家物管企业老总说的直白:增长性不好甚至没有增长的企业,香港市场的匹配度是很低的。

这也是近期高速增长的物业公司普遍具备的危机意识。不能只盯着已有的社区提供服务,也不能只满足于地产公司大规模交付的新盘,还要不断外拓老旧小区,收购小型物业公司,扩大管理面积。如果上市不是为了圈一笔钱就走人,那么把物业公司做大,品质做好,效益做高,才能挽留住资本市场如此偏爱。

02

真香还是警惕?

那些来自于房地产巨头的物业企业,先天赢在了起跑线 。

碧桂园服务的股价,从上市之初约10港元涨到如今约51港元,只花了2年。市值高达约1400亿港元,已经超过1/2个碧桂园的市值,高过了TOP10附近上市房企的市值,市盈率超过70。再一看碧桂园的PE值,居然还不到5?

如果股票有知觉,碧桂园这只股票估计要被“小弟”气哭。持股碧桂园服务超过50%的杨惠妍,因为“小弟”的表现良好,资产又多了近600个小目标。

正是这样实实在在的数字,让大佬们集体真香了。不同于上半年中小型企业IPO,接下来房地产行业头部企业将集体赶大潮,为物业股再次带来高光时刻。

近日,恒大宣布计划分拆物业管理业务在港上市。《路透》旗下IFR消息称,恒大物业最快2021年上半年挂牌,集资额达10亿至20亿美元。

8月13日,中国恒大发布公告称,旗下物业管理业务将引入14家战略投资者,将以合计235亿港元的对价持有目标公司28.061%股权,中国恒大仍持有71.939%。这次战略投资者包括中信资本、光大控股、腾讯、周大福、云峰基金、红杉资本以及刘銮雄的太太陈凯韵(华人置业大股东)。如此豪华的战投名单,可见资本对于恒大物业上市的看好。

今年4月,朱荣斌改口称阳光城接下来会积极研究物业上市,最新消息是阳光城已经开始筹备物业服务板块的上市工作,计划于明年分拆上市。融创服务则已经向港交所递交招股书。而此前,世茂已经宣布将要分拆物业上市。华润置地去年就启动物业分拆上市安排,但目前并无更新进展。绿地入股了雅生活。有人赶大潮,也有人对资本市场保持警惕。

龙湖智慧服务已经成为龙湖集团四大主航道业务之一,自定义为一家科技驱动公司,但是今年仍对外表示暂时没有上市计划。

反手,龙湖倒是入手了绿城服务10%的股票,一次价格约为7.72港元/股,一次价格约为8.38港元/股,如今绿城服务已经涨到约10港元/股。

不得不说,龙湖真的很会算账。

现在TOP10房企中,只有万科面对物业股的浪潮,岿然不动。

去年,万科物业就回应过暂时没有上市计划。郁亮更是直白:我怕资本引导坏了,刻意让物业板块与资本市场保持距离。郁亮认为两三百亿的市值,对万科贡献不大。物业板块未来有潜力达到千亿元市值,希望具备相应的扎实技术基础和实力后再谈上市问题。

那时,郁亮大概也没想到资本市场这么偏爱。碧桂园早早成为千亿物业股。很好奇,万科还能耐心等多久?

万科耐心越足,越证明一件事,万科真的不缺钱。

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