如何让更多外来人口在大城市买到房?都市圈高房价带来一系列问题

发布时间:2022-06-23 10:12:33 编辑: lyl 来源:财经网

导读:本文是由lyl网友投稿,经过编辑发布关于"如何让更多外来人口在大城市买到房?都市圈高房价带来一系列问题"的内容介绍。

 房地产行业快速成长的同时,不可避免地遇到了很多问题。有些问题来自情绪,对问题本身并没有很好定义和认知;有些问题是特定发展阶段难以避免的成长烦恼;还有些问题一直得不到解决并威胁到国民福利提升和行业健康成长。 如何让更多外来人口在大城市买到房?都市圈高房价带来一系列问题

 如何让更多外来人口在大城市买到房?

如何让更多外来人口在大城市买到房?都市圈高房价带来一系列问题


我们把对房地产问题的各种讨论概括为“三高”现象:高房价、高负债、高度金融化。通过对“三高”现象的认识及其背后原因的分析,辨析房地产市场发展中存在的问题,并回应一些普遍关切但存在争议的问题。

 房地产行业高增长正在面临趋势性拐点。中央明确提出要“建立房地产发展新模式”,建立新模式的前提是找出辨析当前和未来房地产市场发展存在的主要矛盾,在此基础上提出解决方案。随着住房市场发展迈过高峰期,炒房、资金过度流入房地产部门不再是房地产市场的主要矛盾,未来房地产市场会由“易热难冷”转向“易冷难热”。房地产市场当前和未来面临的最突出矛盾,一是都市圈过高的房价制约了大量中低收入群体在工作所在地的大城市定居;二是房地产行业资产负债表收缩威胁到当前和未来的宏观经济稳定。针对这两个矛盾,这里提出了面向新市民的都市圈建设方案,以及针对房地产行业的债务重组方案,这两个方案都是尽可能地利用市场自发力量解决问题,需要政府在土地、教育和医疗服务、住房金融政策等方面做出一些调整,不给政府增加过多财政负担。

 理解“高房价”的关键在于土地供给弹性

 中国的房价收入比保持在高位,大城市尤其突出。2020年中国前五十大城市房价收入比达到12.3倍,其中一线城市20.3倍,二三线城市分别为11.4倍和11.3倍。房价收入比排序前五位的城市分别是深圳(33.9)、上海(26.6)、三亚(24.6)、北京(23.4)和厦门(19.2)。尽管中国的人均收入刚刚跨过人均1万美元,中国一线城市的房价已经比肩那些人均收入4万美元以上经济体的大城市房价。2019年全球核心城市中心城区的房价对比中,中国内地一线城市北京、上海、深圳房价位居前十,房价与纽约、旧金山、巴黎等全球知名城市相当。

 对于大城市的高房价,更值得关注的是都市圈房价,这更紧密地关系到中低收入群体,关系到城市发展。与国际上的其他大都市相比,中国的都市圈的房价收入比过高,把大部分新进入者挡在了都市圈外面,为大都市发展竖起了过高的围墙。以美国纽约与英国伦敦为例,都市圈房价大约为中心城区房价的七分之一到六分之一,中心城区一套600万-700万元人民币的两居室,在都市圈售价只有100万元人民币左右,能够被当地普通收入家庭所接受。在中国北上广深这些大城市,中心城区房价收入比达到30,较偏远郊区的房价收入比也均超过15,都市圈房价仍达到中心城区房价的三分之一到二分之一。中心城区一套600万-700万元人民币的两居室,在都市圈售价仍在200万-300万元人民币,超出了绝大部分普通收入家庭的承受范围。过高的房价遏制了都市圈发展,与发达经济体的都市圈相比,中国都市圈容纳的人口比例较低。东京、大阪、纽约都市圈人口比重占全市人口比重都超过70%,伦敦也达到63%,北京城六区以外的都市圈只占全北京人口的不到50%。在大都市工作的众多普通工薪阶层难以在大城市安家。

 高房价背后既有合理成分,也有不合理成分。房价上涨背后的不合理成分有些来自市场发育滞后,有些来自政策扭曲。大城市住宅用地供给缺乏弹性、公共服务供给不足、保障房供给与人口流动脱节等因素是导致高房价的不合理因素,最重要的因素是大城市住宅用地供应缺乏弹性。从全国100个大中城市的数据看,房地产用地的供应力度并未随着房价攀升而提高。相反,由于大城市住宅用地供给缺乏弹性,房地产用地出让单价连年走高,成为推动房价攀升的重要因素,这在住宅用地上体现更为明显。2008年-2021年,100个大中城市建设用地出让中住宅类用地占比从38.5%降至33.1%,住宅类用地的出让单价则从2254元/平方米升至12998元/平方米,13年间提高了近六倍,年均涨幅14.4%。考虑到还有很大比例的工业、基建和公共管理用地由无偿划拨方式供应,住宅用地的相对高价程度在实际中会更加显著。

 都市圈高房价带来一系列问题

如何让更多外来人口在大城市买到房?都市圈高房价带来一系列问题


 包括遏制了流动人口的消费、遏制资源配置的优化、加剧地区间的发展差距等。

 首先,由于不能在大城市定居,大部分流动人口在长期预期上并不把工作所在的“常居地”当成“定居地”。在消费选择上,流动人口往往在城市工作期间节衣缩食,不愿消费。现有研究表明,农民工消费的绝对值水平远低于城市居民,储蓄率则显著高于城镇户籍居民和在农村就业的农村户籍居民。

 其次,相当一部分流动人口仍会选择返乡置业,这些置业中有相当一部分形成浪费,阻碍了资源配置优化。在大部分的人口流出地,流动人口在大城市工作获得收入、抑制消费积攒储蓄后,出于婚姻、养老甚至于社会评价等原因在本地购置房产。人在外地打工,出于婚姻、社会评价等目的的房产购置大多空置。在此过程中形成的房产需求会抬高当地房价,增加了实际留守当地定居的居民房价负担。

 再次,流动人口在大城市工作、创造税收,但要求其户籍地为其提供社会保障,加剧了人口流出地的政府收支矛盾,强化地区间发展的不均衡态势。流动人口的常居工作地在大城市,他们的工作通过为企业创造增加值等各种途径为其常居地的政府提供了较为充足的财政收入。反观人口流出地,由于人口流出、产业不足,政府财力有限,但基本上全部的流动人口都会在户籍所在地参保城乡居民养老、医疗保险,这两类保险的政府支出负担虽然要低于城镇职工养老、医疗保险,但依然对财力受限的人口流出地政府形成压力。

 高房价不等于房价泡沫。中国大城市的房产价格很高是事实。房价高未必等于房价泡沫,高房价带来的痛苦未必会像泡沫那样很快破灭,可能长期持续。如何让更多外来人口在大城市买到房?都市圈高房价带来一系列问题


猜你喜欢

“阿里女员工案”嫌犯张某被判1年半,为什么职场人士都想进大厂?

买房要背负巨额贷款为什么还是那么多人买?贷款买房是已经是非常普遍的现象

500余人日本炒房数亿投资款或打水漂,炒房是如何获取利益的?

本文网址:http://58cjw.cn/fangdichan/12853.html

声明:本站原创/投稿文章所有权归58财经网所有,转载务必注明来源;文章仅代表原作者观点,不代表全球财经网立场;如有侵权、违规,可直接反馈本站,我们将会作删除处理。

热门推荐

财经学堂

热门排行

热点图文